الأنظمة والتراخيص
نظام الوساطة العقارية في السعودية: خريطة عملية لصاحب المكتب
بقلم فريق إنشاء · نُشر في · حُدّث في
نظام الوساطة العقارية في السعودية صدر بالمرسوم الملكي رقم (م/130) وتاريخ 1443/11/30هـ، وتشرف عليه الهيئة العامة للعقار. قاعدته الأولى: لا وساطة ولا خدمة عقارية إلا بترخيص من الهيئة. وعقوباته تبدأ بالإنذار وتصل إلى إلغاء الترخيص وغرامة لا تتجاوز 200,000 ريال. هذا المقال خريطة عملية تربط ما يفعله مكتبك كل يوم بالمادة التي تحكمه في النظام ولائحته التنفيذية.
باختصار
- نظام الوساطة العقارية يسري على كل من يمارس الوساطة أو الخدمات العقارية أو يتعامل بهما أو يستفيد منهما.
- لا تجوز ممارسة الوساطة ولا تقديم الخدمات العقارية إلا بعد ترخيص من الهيئة، والممارسة تقتصر على حدود الترخيص.
- عقد الوساطة مكتوب ومودع لدى الهيئة، والعمولة 2.5% ما لم يتفق أطراف العقد كتابةً على غير ذلك.
- العقوبات أربع: إنذار، وتعليق الترخيص مدة لا تتجاوز سنة، وإلغاؤه، وغرامة لا تتجاوز 200,000 ريال.
- التظلم من قرار العقوبة يكون لدى الجهة القضائية المختصة خلال 30 يوماً من الإبلاغ به.
ما نظام الوساطة العقارية؟
نظام الوساطة العقارية ينظم الوساطة العقارية والخدمات العقارية في السعودية. حالته في صفحة الهيئة العامة للعقار «ساري»، وقد ألغى لائحة تنظيم المكاتب العقارية الصادرة عام 1398هـ.
والوساطة العقارية في تعريفه هي التوسط في إتمام صفقة عقارية بين أطرافها مقابل عمولة. والصفقة العقارية هي بيع أو شراء أو تأجير العقار أو منفعته.
وتكمله لائحة تنفيذية صدرت بقرار مجلس إدارة الهيئة بتاريخ 1444/06/24هـ. فيها شروط الترخيص، وبيانات عقود الوساطة، وجدول تصنيف المخالفات والعقوبات.
المرجع: نظام الوساطة العقارية، المواد 1 و2 و22، وصفحة لائحته التنفيذية، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.
على من يسري النظام؟
نص المادة 3 واسع: تسري أحكام النظام على كل من يمارس الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية، أو يتعامل بهما، أو يستفيد منهما. فهو لا يخص الوسيط وحده.
والوسيط العقاري في النظام شخص طبيعي أو اعتباري مرخص له، فرداً كان أو منشأة. والعمل عبر الإنترنت داخل النظام، فالتعريف يشمل الوساطة الإلكترونية من خلال المواقع الإلكترونية ومنصات التواصل الاجتماعي ونحوها.
وتوضح الهيئة في أسئلتها الشائعة أن الوساطة العقارية تشمل نشاط الوساطة والتسويق والإعلانات العقارية، وأن الخدمات الخاضعة للنظام تتضمن الاستشارات والتحليلات العقارية، وإدارة الأملاك، وإدارة المرافق، والمزادات العقارية.
المرجع: نظام الوساطة العقارية، المادتان 1 و3، وصفحة الأسئلة الشائعة، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.
ما الأنشطة التي تحتاج إلى ترخيص؟
كل ما يدخل في الوساطة العقارية والخدمات العقارية. المادة 4 تمنع ممارستهما إلا بعد الحصول على ترخيص من الهيئة، واللائحة تقصر الممارسة على حدود الترخيص. وتسمي الهيئة هذه الرخص «رخصة فال».
وهذه القواعد التي تهم صاحب المكتب قبل أن يوزع العمل على فريقه:
- الأفراد: تذكر الهيئة أن المتاح لهم الوساطة العقارية، والتسويق العقاري، والإعلان العقاري، والاستشارات والتحليلات العقارية.
- المنشآت المرخصة وحدها: إدارة المرافق، وإدارة الأملاك، والمزادات العقارية.
- العاملون في المنشأة: يجتاز كل من يمارس الخدمات العقارية البرنامج التأهيلي لنشاطه قبل أن يمارس، ويُسجَّل في المنصة الإلكترونية.
- الإعلانات: ترخيص إعلان عقاري لكل إعلان.
- الخدمات العقارية المكملة: أنشطة لها أنظمة خاصة، يقدمها الوسيط بعد ترخيصها من الجهة المختصة وموافقة الهيئة.
رخصة فال للأفراد والمنشآت: الشروط والرسوم
ترخيص الإعلان العقاري: متى يلزم وكيف يصدر
وسيط عقاري بدون مكتب: ماذا يقول النظام؟
المرجع: نظام الوساطة العقارية، المادة 4، ولائحته التنفيذية، المواد 2 و6 و13، وصفحة الأسئلة الشائعة، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.
عمل مكتبك اليومي: أي مادة تحكمه؟
«النظام» في الجدول هو نظام الوساطة العقارية، و«اللائحة» لائحته التنفيذية.
| ما يفعله المكتب | ما يلزمه | المادة |
|---|---|---|
| توظيف من يمارس الخدمات العقارية | اجتياز البرنامج التأهيلي لنشاطه قبل الممارسة، وتسجيله في المنصة الإلكترونية. | اللائحة: 2 |
| استلام عقار من مالكه | صورة من إثبات ملكية العقار أو المنفعة، وبذل العناية اللازمة للتحقق من صحة المعلومات. | النظام: 9 و10 |
| توقيع عقد الوساطة | عقد مكتوب ومحدد المدة على نماذج الهيئة المعتمدة، يودع في المنصة الإلكترونية بعد اعتماد أطرافه له. | النظام: 7، اللائحة: 15 |
| نشر إعلان عن العقار | ترخيص لكل إعلان، وبيان اسم الوسيط ورقم ترخيصه في أي إعلان أو منشور. | النظام: 10، اللائحة: 6 |
| عرض العقار على العميل | الإفصاح عن المعلومات التي حصل عليها من المالك، دون أي معلومة مضللة. | النظام: 10 |
| التعاون مع وسيط آخر | جائز ما لم ينص العقد على غير ذلك، ودون تجاوز التزامات العقد الأساسي. | النظام: 8، اللائحة: 14 |
| استلام العربون | لا يتجاوز 5% من قيمة الصفقة، ويُنص عليه كتابةً، ولا يحتفظ به الوسيط ضماناً لحقه. | النظام: 13 |
| استلام مبلغ من أحد الأطراف | بالقدر الذي يتطلبه العمل فقط، بعد تعبئة نموذج الهيئة، مع إثبات التصرف فيه بسند أو فاتورة. | النظام: 16، اللائحة: 22 |
| استلام ضمان الإيجار | يُسلَّم الضمان المالي للهيئة أو من تخوله خلال يومي عمل من إبرام عقد الإيجار الموحد واستلام الضمان. | النظام: 12، اللائحة: 20 |
| إتمام الصفقة | تسجيل بياناتها في المنصة، وإنهاء عقد الوساطة فيها خلال 5 أيام عمل من تمامها. | النظام: 11، اللائحة: 17 و18 |
| استقبال المكلف بالتفتيش | تمكينه من دخول مقر العمل، وتزويده بما يطلب من مستندات أو معلومات متصلة بالنظام. | النظام: 17 |
| تغيير في النشاط أو توقف عنه | إبلاغ الهيئة بأي تعديل أو تغيير، وبالتوقف عن الممارسة مدة تزيد على سنة. | النظام: 10، اللائحة: 14 |
المرجع: نظام الوساطة العقارية، المواد 7 إلى 13 و16 و17، ولائحته التنفيذية، المواد 2 و6 و14 و15 و17 و18 و20 و22، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.
ما أهم التزامات الوسيط العقاري؟
المادة 10 تجمع التزامات الوسيط في ثمانية بنود، تجدها في القائمة أدناه. وتضيف اللائحة التزامات أخرى، منها الإفصاح كتابةً عند احتمال تعارض المصالح، وعدم إفشاء ما يحصل عليه من بيانات إلا بموافقة الأطراف كتابةً، وقد شرحناها في مقال عقد الوساطة.
والتزام العناية ذكّرت به الهيئة في خبر نشرته يوم 29 يوليو 2025. شددت فيه على أن تقديم الخدمات على وحدات غير نظامية يُعد مخالفة، ومن أمثلة الخدمات التي ذكرتها الإعلان وإبرام عقود الإيجار. ودعت الوسطاء إلى طلب المستندات الرسمية للوحدة، ومنها رخصة البناء، قبل تقديم أي خدمة عقارية.
- يمارس الوساطة بنفسه إن كان فرداً، وبوساطة المدير المسؤول أو أحد تابعيه المرخص له إن كان منشأة.
- لا يقوم بفعل ولا يمتنع عن فعل يضر بمصالح المتعاملين معه أو يتعارض مع أحكام النظام.
- يبلغ الهيئة عن أي تعديل أو تغيير متعلق بممارسة النشاط.
- لا يفشي سراً من أسرار الصفقات محل الوساطة.
- يبذل العناية اللازمة للتحقق من صحة المعلومات التي يحصل عليها من المالك.
- يفصح عند عرض العقار عن تلك المعلومات، ولا يقدم أي معلومة مضللة.
- يبين اسمه ورقم الترخيص في أي إعلان أو منشور متعلق بالعقار.
- يمارس نشاطه بشفافية ومصداقية، ويقدم الخدمات بجودة وكفاية.
المرجع: نظام الوساطة العقارية، المادة 10، ولائحته التنفيذية، المادة 14، وخبر الهيئة المنشور في 29 يوليو 2025، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.
عقد الوساطة والعمولة باختصار
العقد: يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوباً، وأن يودع الوسيط نسخة منه لدى الهيئة، ولا يُحتج به إلا بذلك. ويجب أن يكون محدد المدة، وإذا لم تُحدد فهي 90 يوماً من تاريخ إبرامه. بياناته وخطوات إنشائه وإنهائه في مقال مستقل.
العمولة (السعي): 2.5% من قيمة الصفقة إن كانت بيعاً، ومن قيمة إيجار السنة الأولى فقط إن كانت إيجاراً، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابةً على غير ذلك. ويدفعها الطرف المتعاقد مع الوسيط. أمثلة الحساب وتوزيعها على أكثر من طرف في مقال العمولة.
عقد وساطة عقارية في السعودية: متى يلزم وكم مدته
عمولة الوسيط العقاري في السعودية: على من ومتى تُستحق
المرجع: نظام الوساطة العقارية، المادتان 7 و14، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.
ما المخالفات والعقوبات في نظام الوساطة العقارية؟
المادة 18 تسمي ثلاثة أفعال بالاسم: ممارسة الوساطة والخدمات العقارية دون ترخيص، وتقديم معلومات غير صحيحة للحصول على الترخيص، وتقديم معلومات مضللة أو إخفاء معلومات جوهرية في شأن العقار. والمادة 19 أوسع، فهي تعاقب كل من يخالف أي حكم من أحكام النظام بعقوبة أو أكثر من الأربع في القائمة أدناه.
وجدول المخالفات الملحق باللائحة يحدد عقوبة كل مخالفة بحسب تصنيف المدينة (أ) أو (ب) أو (ج) وتكرار المخالفة. مثالان من مدن التصنيف (أ)، ومنها الرياض وجدة والدمام: تقديم معلومات مضللة أو إخفاء معلومات جوهرية في شأن العقار غرامته 10,000 ريال في المرة الأولى، ثم 20,000 ريال، ثم 40,000 ريال. وعدم تمكين المكلفين بالتفتيش من أداء أعمالهم غرامته 5,000 ريال، ثم تعليق الترخيص مدة لا تتجاوز شهراً، ثم إلغاؤه.
وأعلنت الهيئة في 30 يونيو 2026 أنها تتخذ الإجراءات النظامية بحق كل من يمارس نشاطاً عقارياً بغير ترخيص، أو يستخدم رخص الغير أو بياناتهم، أو يمكّن غير المرخصين من ممارسة النشاط عبر حسابه أو منشأته. فلا تسمح لغير مرخص بأن يعمل عبر حساب مكتبك.
وإذا شكّلت المخالفة مخالفة أخرى يعاقب عليها نظام آخر، طُبقت العقوبة الأشد.
- الإنذار.
- تعليق الترخيص لمدة لا تتجاوز سنة.
- إلغاء الترخيص، ولصاحبه طلب ترخيص جديد بعد مضي 3 سنوات من تاريخ الإلغاء.
- غرامة لا تتجاوز 200,000 ريال، وتجوز مضاعفتها إذا تكررت المخالفة خلال 3 سنوات من ارتكابها.
المرجع: نظام الوساطة العقارية، المواد 18 و19 و21، ولائحته التنفيذية، الملحقان 1 و2، وخبر الهيئة المنشور في 30 يونيو 2026، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.
ماذا يحدث بعد ضبط المخالفة؟
يحرر المكلف بالرقابة والتفتيش والضبط محضراً بالمخالفة. وتُشعرك الهيئة بها برسالة نصية على جوالك الموثق، أو بالبريد الإلكتروني المسجل في أنظمتها، أو عبر أحد حساباتك المسجلة في الأنظمة الآلية الحكومية. ثم يُحال المحضر إلى لجنة النظر في المخالفات.
اللجنة من ثلاثة أعضاء على الأقل، وتصدر قرارها بالأغلبية، ويعتمده الرئيس التنفيذي للهيئة. ولها أن تمكّنك من الحضور بنفسك أو عبر وكيلك لتقديم دفوعك، وقد يتضمن قرارها مهلة لتصحيح المخالفة.
ولك أن تتظلم من قرار العقوبة لدى الجهة القضائية المختصة خلال 30 يوماً من إبلاغك به. المهلة تبدأ من الإبلاغ، فأبقِ جوالك وبريدك المسجلين لدى الهيئة محدّثين.
المرجع: نظام الوساطة العقارية، المادة 20، ولائحته التنفيذية، المادتان 25 و26، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.
أين يساعدك موقع المكتب؟
هذه الالتزامات أسهل على مكتب يعرف أين كل عقار وكل طلب. إنشاء (Ensha) تعطي مكتبك موقعاً باسمه على دومين يملكه، وصفحة لكل عقار ومشروع، وتستقبل طلبات العملاء وتتابعها في CRM واحد. وإنشاء ليست قناة رسمية للهيئة: لا تصدر تراخيص، ولا تودع عقود الوساطة.
أسئلة شائعة
على من يسري نظام الوساطة العقارية في السعودية؟
يسري على كل من يمارس الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية، أو يتعامل بهما، أو يستفيد منهما، بنص المادة 3. والوسيط العقاري في النظام شخص طبيعي أو اعتباري مرخص له.
هل يجوز العمل في الوساطة العقارية دون ترخيص؟
لا. المادة 4 تمنع ممارسة الوساطة العقارية وتقديم الخدمات العقارية إلا بعد الحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار، والمادة 18 تعد الممارسة دون ترخيص من مخالفات النظام.
ما أقصى عقوبة في نظام الوساطة العقارية؟
العقوبات في المادة 19 أربع: الإنذار، وتعليق الترخيص لمدة لا تتجاوز سنة، وإلغاء الترخيص، وغرامة لا تتجاوز 200,000 ريال. ويجوز إيقاع أكثر من عقوبة، ومضاعفة الغرامة إذا تكررت المخالفة خلال 3 سنوات من ارتكابها.
هل أستطيع التظلم من عقوبة لجنة مخالفات الوساطة؟
نعم. يجوز لمن صدر بحقه قرار العقوبة التظلم منه لدى الجهة القضائية المختصة خلال 30 يوماً من إبلاغه بالقرار، بنص المادة 20.
هل يسري النظام على من يسوّق العقارات في وسائل التواصل؟
تعريف الوساطة في النظام يشمل الوساطة الإلكترونية من خلال المواقع الإلكترونية ومنصات التواصل الاجتماعي ونحوها. والتسويق العقاري والإعلانات العقارية من الخدمات العقارية التي يعرّفها النظام، ولا يجوز تقديمها إلا بعد ترخيص من الهيئة.