زيادة الإيجار في الرياض: ما يلزم الوسيط قبل تسويق وحدة للإيجار

ماذا تقرر أحكام ضبط العلاقة الإيجارية في الرياض؟

صدرت «الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر» بالمرسوم الملكي رقم (م/73) وتاريخ 1447/04/02هـ. والعقار فيها «جميع المباني والأراضي الواقعة داخل النطاق العمراني، ذات الاستخدام السكني أو التجاري أو كليهما»، فالمحل والمكتب داخلان فيها مثل الشقة والفيلا.

وتقصر الأحكام بنود الأجرة ورفض التجديد على مدينة الرياض، ويجوز لمجلس إدارة الهيئة، بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، أن يطبقها على مدن ومحافظات ومراكز أخرى أو على أجزاء منها. وينتهي العمل بهذه البنود بعد خمس سنوات من نفاذها.

وأقرب بنودها إلى عمل الوسيط:

• لا يجوز للمؤجر أن يزيد الأجرة الإجمالية في عقود الإيجار القائمة عند نفاذ الأحكام، ولا في العقود التي تُبرم بعده.
• إذا سبق تأجير العقار الشاغر، فلا تتجاوز أجرته الإجمالية قيمة آخر عقد إيجار له.
• العقار الذي لم يسبق تأجيره تُحتسب أجرته بحسب ما يتفق عليه المؤجر والمستأجر.
• إذا أراد المستأجر التجديد، فلا يجوز للمؤجر أن يمتنع عنه ويلزمه بالإخلاء إلا في أربع حالات: تخلّف المستأجر عن السداد، أو عيوب هيكلية تؤثر في سلامة العقار وساكنيه بتقرير فني معتمد، أو رغبة مؤجر العقار السكني في استخدامه لنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، أو حالات يقررها مجلس إدارة الهيئة.

المرجع: البنود أولاً وثانياً ورابعاً وخامساً وسادساً من الأحكام.

كيف تسعّر وحدة شاغرة في الرياض قبل إصدار ترخيص الإعلان؟

اسأل المالك عن آخر عقد إيجار للوحدة وقيمته قبل أن تتفق معه على السعر. والأجرة الإجمالية في الأحكام هي «أجرة العقار وأي مبالغ مالية أخرى يدفعها المستأجر إلى المؤجر بموجب عقد الإيجار»، فلا يكفي أن تبقى الأجرة الأساسية كما هي إذا أُضيفت إليها مبالغ أخرى للمؤجر.

وهذا السعر يدخل في ترخيص الإعلان نفسه، فمن خطوات إصداره «تحديد سعر العقار حسب نوع العقار». وللهيئة إلغاء الترخيص إذا اختلفت المعلومات المضمّنة فيه عن المنشورة في الإعلان، أو ثبت عدم صحة المعلومات المقدمة عند طلبه. وتحظر لائحة التسويق والإعلانات العقارية تضمين الإعلان بيانات تخالف الواقع، ويلزمك نظام الوساطة بالتحقق من صحة ما تحصل عليه من المالك، وبألّا تقدم معلومة مضللة عن العقار.

وللمؤجر أن يعترض أمام الهيئة على هذا الحد في ثلاث حالات: إذا خضع العقار لترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثّرت في قيمة أجرته، أو إذا أُبرم آخر عقد إيجار له قبل عام 2024، أو في حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة. ولا تذكر النصوص التي اطلعنا عليها هل يجوز الإعلان بسعر أعلى أثناء نظر الاعتراض، فاسأل الهيئة عبر مركز خدمات المستفيدين 199011 قبل النشر.

مثال: شقة في الرياض أجرتها الإجمالية في آخر عقد 40,000 ريال، وأخلاها مستأجرها، ويطلب المالك 45,000 ريال. الحد الذي تبني عليه الترخيص والإعلان 40,000 ريال، ما لم يعترض المالك في إحدى الحالات الثلاث وتبتّ الهيئة في اعتراضه.

ترخيص الإعلان العقاري: متى يلزم وكيف يصدر

المرجع: البنود أولاً وثانياً وثالثاً من الأحكام، والمادتان 4/4 و7/5 من اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية، والمادة 10 (الفقرتان 5 و6) من نظام الوساطة العقارية، وصفحة خدمة إصدار ترخيص إعلان عقاري.

متى تصبح الوحدة المؤجرة متاحة للتسويق؟

اقتراب نهاية العقد لا يجعل الوحدة متاحة. فالأحكام تجعل عقد الإيجار يتجدد تلقائياً، ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل 60 يوماً على الأقل من انتهاء مدة العقد. ويسري هذا البند في كل المدن بحسب صفحة «إيجار». ويُستثنى منه عقد محدد المدة بقي منه 90 يوماً أو أقل عند نفاذ الأحكام، وعقد اتفق طرفاه على إنهائه بالتراضي بعد فوات المهلة.

وفي الرياض لا يكفي الإشعار، بل يجب أن يكون سبب عدم التجديد إحدى الحالات الأربع السابقة. فقبل أن تبرم عقد وساطة على وحدة مؤجرة، اسأل المالك: هل أرسل إشعاراً بعدم التجديد؟ ومتى؟ وما سببه؟ ولا تعلن موعد إتاحة لا تستطيع إثباته.

وفي مهلة الإشعار عند الاستخدام الشخصي اختلاف بين النصوص الرسمية. فقد نشرت الهيئة بتاريخ 1447/09/13هـ قراراً عنوانه «زيادة مدة الإشعار للعقارات السكنية في حالة عدم التجديد للاستخدام الشخصي إلى 365 يوم»، يطبّق هذه المدة على جميع عقود الإيجار السكنية السارية عند نفاذ الأحكام. وإذا لم تُستوفَ المدة قبل انتهاء العقد، يتجدد العقد بالقدر اللازم لاستكمالها. وصدر القرار «بناءً على الفقرة (2) من البند (ثامناً)» من الأحكام، وهي الفقرة التي تجيز للهيئة «زيادة المدة المنصوص عليها في الفقرة (١) من هذا البند في العقود النموذجية». أما صفحة برنامج «إيجار» (آخر تعديل 9 يونيو 2026، ولم تتغير حتى 31 أكتوبر 2026) فما زالت تذكر 60 يوماً لمؤجري الرياض في كل الحالات، ومنها الاستخدام الشخصي. فاسأل الهيئة عبر 199011 عن المهلة التي تنطبق على الوحدة قبل أن تكتب موعد الإخلاء في أي إعلان.

المرجع: البندان رابعاً وثامناً من الأحكام، وقرار زيادة مدة الإشعار إلى 365 يوماً، والأسئلة المتكررة في صفحة برنامج «إيجار».

هل يجوز رفع الإيجار خارج الرياض؟

تجيب صفحة برنامج «إيجار» بأن «الأصل في العلاقة الإيجارية هو الاستقرار وعدم تغيير القيمة المتفق عليها»، وأن زيادة الأجرة تخضع للاتفاق بين المؤجر والمستأجر وفق أحكام عقد الإيجار. فاقرأ بند الأجرة في العقد القائم قبل أن تعد المالك بزيادة.

ويسري في كل المدن بندان من الأحكام: التجديد التلقائي ومهلة 60 يوماً، وتسجيل العقد غير المسجل في «إيجار»، إذ يجب على المؤجر طلبه، ويحق للمستأجر طلبه، وللطرف الآخر الاعتراض على بياناته أمام الهيئة خلال 60 يوماً من إبلاغه. وراجع موقع الهيئة قبل تسعير أي وحدة، فقد تُمدّ بنود الأجرة إلى مدينتك.

المرجع: البنود سادساً وسابعاً وثامناً من الأحكام، والأسئلة المتكررة في صفحة برنامج «إيجار».

هل يوثق الوسيط عقد الإيجار في «إيجار»؟

نعم، بعد تسجيل منشأته في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار. فخدمة «تسجيل منشأة عقارية / وسيط عقاري فرد لأول مرة» تتيح لمدير منشأة الوساطة إنشاء عقود الإيجار وتمريرها لموافقة المؤجر والمستأجر أو من يمثلهما. والعمل بالعقد الموحد إلزامي على الوسطاء، كما تذكر الأسئلة المتكررة في صفحة «إيجار»، استناداً إلى قرار مجلس الوزراء رقم 405 وتاريخ 22-9-1437هـ.

وفي خدمة «تسجيل عقد الإيجار السكني» تُدخل بيانات العقد وأطرافه والبيانات المالية والشروط والوحدات، ثم تُراجَع اتفاقية الوساطة العقارية، ويدفع المؤجر أو الوسيط المقابل المالي للعقد، ويُرسَل العقد إلى الأطراف لتوثيقه إلكترونياً. ولا تذكر صفحتا الخدمتين مبلغاً، وتكتبان في خانة التكلفة «متغير بحسب نوع الخدمة».

وعمولتك في الإيجار 2.5% من قيمة إيجار السنة الأولى فقط، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابةً على غير ذلك، ويدفعها الطرف المتعاقد معك. ولا تتناول النصوص التي اطلعنا عليها العمولة عند التجديد التلقائي، فلا تفترضها قبل أن تسأل الهيئة عبر 199011.

ومتطلبات تسجيل المنشأة في «إيجار» كما تعرضها صفحة الخدمة:

• سجل تجاري ساري الصلاحية للمنشأة، يتضمن نشاط «الوساطة العقارية» برمز 682010.
• الموافقة على اتفاقية انضمام الوسيط العقاري إلى الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار، والإقرار بها.
• إتمام الدورة التدريبية لانضمام منشآت الوساطة العقارية إلى الشبكة.

عمولة الوسيط العقاري في السعودية

شروط فتح مكتب عقاري في السعودية

المرجع: صفحتا خدمتي «تسجيل منشأة عقارية / وسيط عقاري فرد لأول مرة» و«تسجيل عقد الإيجار السكني»، والأسئلة المتكررة في صفحة برنامج «إيجار»، والمادة 14 من نظام الوساطة العقارية.

ما الغرامات، وعلى من تقع؟

يحسب جدول المخالفات الذي أصدره مجلس إدارة الهيئة الغرامة بأجرة العقار لا بمبلغ ثابت، ويقرن كل عقوبة بتصحيح المخالفة. وتجعل الأحكام سقفها الأجرة الإجمالية للعقار عن 12 شهراً، دون إخلال بحق المتضرر في المطالبة بالتعويض.

ويسمّي الجدول المؤجر في ثلاث مخالفات من أربع، ولا يذكر الوسيط في أي منها. أما مخالفة زيادة أجرة العقار الشاغر فلا تسمّي مرتكبها، فاسأل الهيئة عبر 199011 عن موقف الوسيط الذي يعلن عن الوحدة بأجرة أعلى.

المرجع: البند تاسعاً من الأحكام، وجدول تصنيف مخالفاتها الصادر بقرار مجلس إدارة الهيئة (تاريخ النشر 1447/06/21هـ).

أين يساعدك إنشاء؟

إنشاء لا يوثق عقود الإيجار ولا يصدر تراخيص الإعلان، فمكانهما أنظمة الهيئة. ويقدم لمكتبك موقعاً على دومينه، فيه صفحة لكل عقار أو مشروع تعرض السعر الذي تحققت منه، ويصل استفسار العميل من الصفحة إلى متابعة العملاء. ويمكنك تجربته 30 يوماً مجاناً من دون بطاقة.

تعرّف على مواقع إنشاء العقارية