عقد وساطة عقارية في السعودية: متى يلزم وكم مدته وكيف تنشئه

متى يلزم عقد وساطة عقارية؟

يلزم عقد وساطة مكتوب في كل صفقة عقارية تتوسط فيها أو خدمة عقارية تقدمها، والصفقة هي بيع العقار أو منفعته أو شراؤه أو تأجيره. وعليك أن تودع نسخة العقد لدى الهيئة العامة للعقار، فلا يُحتج به إلا بذلك. هذه أحكام سعودية؛ إن كنت تعمل في بلد آخر فارجع إلى أنظمته.

واللائحة تلزمك بنماذج العقود المعتمدة من الهيئة، وبتسجيل كل عقودك وصفقاتك في المنصة الإلكترونية، ويُودع العقد فيها بعد اعتماد أطرافه له.

والعقد شرط عملي للتسويق أيضاً: لا يصدر ترخيص الإعلان العقاري دون عقد وساطة ساري ومعتمد يشمل نطاق التسويق، كما توضح صفحة خدمة إبرام العقد مع المالك.

وجدول المخالفات يعاقب على مخالفة النماذج الإلزامية، وعلى عدم إيداع العقود أو تسجيل الصفقات، وتختلف العقوبة بتصنيف المدينة.

ترخيص الإعلان العقاري: متى يلزم وكيف يصدر

المرجع: المواد 1 و7 و11 من نظام الوساطة العقارية، والمادة 15 من لائحته التنفيذية، والبندان 2/1 و2/2 من الملحق 1 فيها.

ما البيانات التي يجب أن يتضمنها العقد؟

لا تصغ عقداً من عندك: اللائحة تلزمك بنماذج العقود المعتمدة من الهيئة، والعقد يُنشأ عليها في المنصة. وما تحتاجه هو تجهيز بياناته قبل الجلوس مع العميل، وأهمها بيانات الأطراف، ووصف العقار وإثبات ملكيته، والعمولة، والمدة، وأي قيد أو نزاع يؤثر في العقار.

ولا يوجد في النظام «عقد عمولة وساطة عقارية» مستقل، فنسبة العمولة أو مقدارها بند في العقد نفسه. والعقد مع المشتري أو المستأجر أقصر: الأطراف والوكيل إن وُجد، والعمولة، والمدة، ومحل العقد؛ وفي المنصة تُدخل فيه مواصفات العقار المطلوب لا عقاراً بعينه.

أما العقد بين وسيطين، فيُفصح فيه عن عقود الوساطة المرتبطة، وتُحدد فيه حصة من عمولة العقد الأساسي، ولا تتجاوز مدته مدة ذلك العقد. وفي كل عقد يضع الوسيط رقم ترخيصه، وعند التعاقد مع المالك يحصل على صورة من إثبات ملكية العقار أو المنفعة، ويبذل العناية اللازمة للتحقق من صحة معلوماته.

المرجع: المادتان 14 و16 من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية، والمادتان 9 و10 من النظام.

كم مدة عقد الوساطة العقارية؟

مدة عقد الوساطة العقارية 90 يوماً من تاريخ إبرامه إذا لم يتفق الطرفان على مدة أخرى، والنظام يشترط أن يكون العقد محدد المدة. والأوضح أن تكتب تاريخ البداية والنهاية صراحةً بدل الاعتماد على هذه القاعدة.

وللمدة أثر مباشر على العمولة: يستحقها الوسيط إذا تمت الصفقة أثناء سريان العقد، أو خلال شهرين من انتهائه إذا أثبت وساطته.

مثال: عقد لم يحدد مدته ينتهي بعد 90 يوماً من إبرامه. وإذا تمت الصفقة بعد انتهائه بشهر، فللوسيط أن يطالب بعمولته لأنه داخل مهلة الشهرين، بشرط أن يثبت وساطته.

وفي المنصة، أمام الطرف الثاني 7 أيام لاعتماد العقد، وإلا تحول تلقائياً إلى «غير معتمد». ويمكن تمديد العقد أثناء سريانه بطلب من الوسيط وموافقة الطرف الثاني، على أن يقع تاريخ الانتهاء الجديد ضمن صلاحية رخصة الوسيط. أما العقد الفرعي بين وسيطين فلا تقل مدته عن 7 أيام.

عمولة الوسيط العقاري في السعودية

المرجع: المادة 7 من نظام الوساطة العقارية في المدة، والمادة 15 منه في استحقاق العمولة.

كيف تنشئ عقد وساطة عقارية إلكترونياً؟

تنشئ العقد من حسابك في منصة الوساطة العقارية (فال) التابعة للهيئة العامة للعقار، ثم ترسله إلى الطرف الثاني ليعتمده. وتشترط الخدمة رخصة فال غير منتهية للوساطة والتسويق العقاري، أو رخصة فال للوساطة والتسويق للمنصات العقارية الإلكترونية.

ويمكن أن يضم العقد الواحد أكثر من وثيقة ملكية، إلكترونية أو غير إلكترونية، ويُحدد النطاق للعقد كله. وتذكر صفحة الخدمة أن إنشاء العقد مجاني وفوري، وقت كتابة هذا المقال. ويستطيع المالك الاطلاع على عقود الوساطة المرتبطة بهويته في تطبيق «عقاري».

وهذه خطوات العقد مع المالك كما تعرضها صفحة الخدمة في بوابة خدمات الوساطة:

• سجّل الدخول إلى منصة الوساطة عبر نفاذ، وأكمل ملفك الشخصي.
• أدخل بيانات الطرف المتعاقد معك وبيانات وثيقة الملكية. وإذا تعدد الملاك، أضف وثيقة التمثيل النظامي، وهي وكالة إلكترونية معتمدة من وزارة العدل.
• أدخل بيانات العقار، ثم بيانات العقد ونطاقه: بيع أو تأجير، مع التسويق أو دونه. لا يمكن الجمع بين البيع والتأجير في عقد واحد.
• أدخل السعر، وهو أقل سعر مقبول للبيع أو الإيجار، ثم حدد عمولتك نسبةً أو مبلغاً.
• أرسل العقد إلى الطرف الثاني ليعتمده خلال 7 أيام.

رخصة فال: أنواعها وشروطها ورسومها

هل يوجد عقد وساطة عقارية حصري؟

لا تستخدم نصوص النظام ولائحته كلمة «حصري». ما تنظمه هو تعاون الوسطاء: يجوز للوسيط أن يتعاقد مع وسيط آخر أو أكثر للتوسط في العقار محل العقد وفق أحكامه، ما لم ينص العقد على غير ذلك. أي أن عقد الوساطة نفسه يمكن أن يمنع هذا التعاون.

وإذا تعاونت مع وسيط آخر، فلا تتجاوز الالتزامات المحددة في عقدك الأساسي. ويتم ذلك في المنصة بعقد فرعي يشترط عقداً أساسياً نشطاً أو مكتملاً، ورخصتين تغطيان مدته، وعمولة للوسيط الفرعي أقل من عمولتك، ونسبة من العربون لا تتجاوز نسبتك.

ولا تتناول النصوص صراحةً تعاقد المالك مع أكثر من وسيط على العقار نفسه. إذا اتفقت معه على الحصرية، فتأكد أن الاتفاق مكتوب في العقد على المنصة، واسأل الهيئة عبر مركز خدمات المستفيدين (199011) عما يتيحه النموذج.

المرجع: المادة 8 من نظام الوساطة العقارية، والمادة 14 من لائحته التنفيذية.

ما التزامات الوسيط في السرية والإفصاح؟

التزامات الوسيط المرتبطة بالعقد أربعة: كتمان أسرار الصفقة وبياناتها، والإفصاح عن تعارض المصالح، وإطلاع الأطراف على ما لديه من معلومات دون تضليل، ووضع رقم ترخيصه في العقد وفي تعاملاته. وإفشاء أسرار الصفقات وحده غرامته 5,000 ريال في المرة الأولى في مدن التصنيف (أ)، ثم تعليق الترخيص شهراً على الأكثر، ثم إلغاؤه.

• لا تفشِ سراً من أسرار الصفقات محل الوساطة، ولا بيانات حصلت عليها من عملك إلا بموافقة الأطراف كتابةً، ولا صفقة تمت عن طريقك أو معلومات عن أطرافها.
• أفصح كتابةً لأطراف العقد عند احتمال تعارض المصالح، أو إذا كنت وسيطاً للطرفين في وقت واحد، ولا تتوسط في صفقة لك فيها مصالح متعارضة إلا بموافقة أطرافها كتابةً.
• أطلع أطراف الصفقة على كل ما لديك من معلومات ووثائق تتعلق بها، وأفصح عند عرض العقار عما حصلت عليه من المالك، ولا تقدم أي معلومة مضللة.
• ضع رقم ترخيصك في العقد وفي جميع تعاملاتك، وبيّن اسمك ورقم ترخيصك في أي إعلان أو منشور يتعلق بالعقار.
• لا تبرم عقد وساطة على عقار ممنوع التصرف فيه، إذا كان المنع يحول دون تنفيذ الوساطة.

المرجع: المادة 10 من نظام الوساطة العقارية، والمادة 14 من لائحته التنفيذية، والبند 2/4 من الملحق 1 فيها.

هل يمكن إلغاء عقد الوساطة العقارية، وكيف يُغلق بعد الصفقة؟

يمكن إنهاء عقد الوساطة قبل موعده بطلب من أحد طرفيه في المنصة، أو فسخه في حالات خاصة مثل حكم قضائي. وبعد إتمام الصفقة يسجل الوسيط بياناتها في المنصة على النماذج المعدة لذلك، ثم ينهي العقد خلال 5 أيام عمل على الأكثر من تمامها.

ويتم ذلك عبر خدمة «إغلاق الصفقة العقارية»: يرسل الوسيط الأساسي الطلب مع الوثائق الداعمة، مثل وثيقة الملكية الجديدة، ويعتمده الطرف الثاني برمز تحقق يصل إلى جواله. وتشترط الخدمة أن يكون العقد نشطاً، أو منتهياً منذ 60 يوماً على الأكثر.

أما الإنهاء قبل الموعد، فتتيحه المنصة عبر خدمتين:

• «إنهاء العقد»: يقدم أحد الطرفين، الوسيط أو المستفيد، طلب إنهاء قبل انتهاء المدة، ويُشعَر الآخر ليقبل أو يرفض. يستغرق حتى 7 أيام، ولا يمكن سحبه بعد إرساله، ولا يُقبل إلا طلب واحد لكل عقد. ولا توضح صفحة الخدمة ما يحدث بعد الرفض، فاسأل الهيئة.
• «فسخ العقد»: في حالات خاصة، مثل حكم قضائي أو توجيه حكومي يخص العقد، مع إرفاق ما يثبت ذلك.
• في الخدمتين، إذا كان على العقد عربون محجوز فيجب فك حجزه أولاً.
• إنهاء العقد الأساسي أو فسخه ينهي العقود الفرعية المرتبطة به، ويلغي أي ترخيص إعلان مرتبط به أو بعقوده الفرعية.

المرجع: المادتان 17 و18 من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية.

أين يساعدك إنشاء بعد توقيع العقد؟

العقد يُنشأ ويُعتمد في منصة الهيئة، وإنشاء غير مرتبط بها ولا ينشئ العقود؛ دوره ترتيب العمل حول العقد: تحفظ طلب المشتري أو المستأجر في متابعة العملاء، فيصل تنبيه إلى المبيعات عند إضافة عقار يطابقه، وتتابع كل عميل بمرحلته. وتغيّر حالة العقار إلى محجوز أو مباع بعد إتمام الصفقة، ويظهر رقم رخصة فال لمنشأتك في صفحة كل مشروع ووحدة.

تعرّف على متابعة العملاء في إنشاء