الأنظمة والتراخيص

وافي البيع على الخارطة في السعودية: ما يلزمك قبل تسويق المشروع

بقلم فريق إنشاء · نُشر في 2026-10-20 · حُدّث في 2026-10-20

وافي البيع على الخارطة هو الاسم المتداول لبرنامج الهيئة العامة للعقار في السعودية الذي يرخّص بيع وتأجير الوحدات والأراضي المطورة قبل تنفيذها أو في أثناء إنشائها. والقاعدة واحدة للمطور وللوسيط العقاري (المسوّق) الذي يسوّق مشروعه: لا إعلان ولا معرض ولا استلام مبالغ قبل الترخيص، وما يدفعه المشتري يودع في حساب الضمان. هذا المقال لمن يبيع، وينقل الشروط كما وردت في النظام ولائحته وجدول المخالفات.

باختصار

«وافي» اسم يُعرف به برنامج البيع والتأجير على الخارطة في الهيئة العامة للعقار، ومنه تصدر تراخيص المشاريع.
لا إعلان عن مشروع على الخارطة ولا معرض له قبل ترخيصه، ولا يزاول المطور النشاط إلا مقيداً في سجل قيد المطورين.
ترخيص التسويق يجوز طلبه قبل ترخيص المشروع، وتبت فيه الهيئة خلال 10 أيام عمل من اكتمال الطلب.
مبالغ المشترين تودع في حساب الضمان مباشرة، والصرف منه بوثيقة يوقعها المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني.
العقوبات بين إنذار وغرامة وشطب من سجل قيد المطورين، وبعض الأفعال تحال إلى النيابة العامة.

الجواب المختصر

المطور: قيّد شركتك في سجل قيد المطورين، واطلب ترخيص التسويق أو ترخيص المشروع قبل أي إعلان، ولا تستلم مبلغاً خارج حساب الضمان.

الوسيط: لا تسوّق مشروعاً حتى تجده في قائمة المشاريع المرخصة وتعرف هل تسمح رخصته باستلام مبالغ، ولا تستلم مبلغ حجز في حسابك.

ما هو وافي البيع على الخارطة؟

«وافي» هو الاسم الذي يبحث به الناس عن برنامج البيع والتأجير على الخارطة. صفحته في موقع الهيئة عنوانها اليوم «بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة»، واسم «وافي» باقٍ في رابطها وكلماتها المفتاحية.

وتعرّفه الصفحة بأنه الجهة المخولة نظاماً بإصدار تراخيص مزاولة نشاط بيع الوحدات العقارية على الخارطة، وشهادات القيد في سجل المطورين العقاريين. وفيها قائمتان تهمّان من يبيع:

المشاريع المرخصة: اسم المشروع والمطور والموقع وحالة التنفيذ ونوع الرخصة. والأنواع أربعة: بيع على الخارطة، وتسويق مع استلام مبالغ، وتسويق بدون استلام مبالغ، ورخصة نطاق.
الشركات المؤهلة: اسم الشركة ورقم رخصتها، وتاريخ بداية شهادة التأهيل ونهايتها.

المرجع: صفحة برنامج البيع والتأجير على الخارطة، أقسام «الأسئلة المتكررة» و«المشاريع المرخصة» و«الشركات المؤهلة»، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

متى يلزم الترخيص؟

يعرّف النظام المشروع العقاري بأنه مشروع يراد تطويره لبيع أو تأجير أراضٍ مطورة أو وحدات عقارية على الخارطة، قبل البدء في تنفيذه أو في أثناء أعمال الإنشاء والتطوير. وتسري أحكامه على النشاط الذي تُسلَّم فيه مبالغ من المشترين أو المستأجرين أو الممولين.

والمادة الثالثة تضع قيدين: لا يحق لأي مطور مزاولة النشاط إلا إذا كان مقيداً في سجل قيد المطورين، ولا يحق الإعلان عن المشروع في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية، ولا إقامة معارض له والدعوة إليها، إلا إذا كان مرخصاً له.

والقيد يمر بالتأهيل: تشترط اللائحة التنفيذية للشخص الاعتباري سجلاً تجارياً ساري المفعول و35 نقطة من 100 كحد أدنى في معايير التقييم.

المرجع: نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، المواد 1 و2 و3؛ ولائحته التنفيذية، المادة 3، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

ترخيص التسويق أم ترخيص المشروع؟

اللائحة التنفيذية تتيح طريقين. الأول «ترخيص تسويق المشروع العقاري»، ويجوز طلبه قبل ترخيص المشروع. مستنداته أربعة: رقم صك تسجيل ملكية العقار، ورقم عقد التسويق بين الوسيط والمطور إن وجد، ونسخة عقد التطوير بين المطور ومالك الأرض إن وجد، والتصاميم المعمارية والمخططات الهندسية. تبت فيه الهيئة خلال 10 أيام عمل من اكتمال الطلب، ومدته لا تتجاوز 180 يوماً.

والثاني «الترخيص الخاص للمشروع العقاري»، ويطلبه النظام من المطور الراغب في البيع أو التأجير على الخارطة. تبت الجهة المختصة في طلبه خلال 30 يوماً من استكمال المستندات، وإذا انقضت المدة دون بت عُدّ ذلك موافقة.

وفي 18 نوفمبر 2025 أعلنت الهيئة خدمة «الترخيص الفوري»، وذكرت أنها قلّصت المتطلبات بنسبة تقارب 90%، وأن الترخيص يصدر فوراً عند اكتمالها. فاعتمد على ما تطلبه المنصة عند التقديم. ومن مستندات المادة السادسة كما وردت في النظام:

سجل تجاري ساري المفعول يسمح بمزاولة نشاط التطوير العقاري، وصك تسجيل ملكية ساري المفعول للعقار المراد تطويره.
رخصة بناء سارية المفعول وتصاميم ومخططات معتمدة، وتكتفي اللائحة عنهما بخطاب من مركز خدمات المطورين «إتمام» أو أي جهة مختصة بتراخيص البناء.
تعهد ببدء الأعمال الإنشائية خلال 6 أشهر من تاريخ الحصول على الترخيص.
نموذج عقد البيع ومواعيد التسليم فيه محددة باليوم، واتفاقية فتح حساب ضمان مع بنك مرخص له في المملكة.

المرجع: النظام نفسه، المادة 6؛ واللائحة التنفيذية، المادتان 8 و11؛ وخبر الهيئة المنشور في 18 نوفمبر 2025. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

ما الذي تتحقق منه قبل أول إعلان؟

دعت الهيئة في ديسمبر 2025 المطورين إلى الحصول على التراخيص النظامية «قبل الإعلان أو التسويق أو البيع واستلام الأموال». والوسيط الذي يسوّق مشروعاً على الخارطة ملزم بأحكام نظام الوساطة العقارية ولوائحه.

وعقد التسويق بين المطور والوسيط ليس شأناً داخلياً: رقمه من مستندات ترخيص التسويق، وللجهة المختصة أن تطلب من المطور نسخة منه، واسم المسوّق أو الوسيط من البيانات التي تتيحها الهيئة للعموم. وتنص اللائحة على أن الهيئة تعد نموذجاً للاتفاقية بين المطور والوسيط، فاسأل عنه. وقبل النشر:

ابحث عن المشروع في قائمة «المشاريع المرخصة»، وتأكد من اسم المطور ونوع الرخصة.
إذا كانت الرخصة «تسويق بدون استلام مبالغ»، فلا تطلب مبلغ حجز في الإعلان ولا في صفحة المشروع.
طابق ما تنشره مع بيانات المشروع المتاحة للعموم: الموقع والمساحة وعدد الوحدات ونوعها وتاريخ البدء والتسليم.
لا تعد بتعديل المخططات؛ تعديل المخططات التنفيذية المعتمدة يحتاج موافقة الهيئة والمشترين أو المستأجرين.
فيما عدا العقارات المسجلة عينياً، العقد مع المشتري هو العقد النموذجي الذي أعدته الهيئة، وتعديله يحتاج موافقتها.

ترخيص الإعلان العقاري في السعودية: متى يلزم؟

المرجع: النظام نفسه، المادة 5؛ واللائحة التنفيذية، المواد 8 و9 و19 و20 و24 و32؛ وخبر الهيئة المنشور في 16 ديسمبر 2025. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

حساب الضمان: أين تذهب أموال المشترين؟

حساب الضمان في تعريف النظام حساب بنكي خاص بالمشروع، تودع فيه مبالغ الممولين والمشترين والمستأجرين. ينشأ حساب مستقل باسم كل مشروع، ولا يُفعَّل إلا بعد الترخيص الخاص للمشروع والتأشير على صك تسجيل ملكية العقار.

أما مبالغ الحجز في مدة ترخيص التسويق، فتنص اللائحة على ألا تتجاوز 5% من قيمة الوحدة، وأن تودع كلها في «حساب الضمان المخصص لذلك». اسأل الهيئة والبنك عن ترتيب هذا الحساب قبل فتح باب الحجز.

وأعلنت الهيئة في نوفمبر 2025 الربط مع عدد من البنوك المحلية لفتح حسابات الضمان تلقائياً. وهذه قواعد تمس عمل المبيعات:

يودع المطور مبالغ المشترين أو المستأجرين في حساب الضمان مباشرة.
للحساب رقم موحد يعد مرجعاً للإيداع، ولكل عملية إيداع رقم مرجع مذكور فيه رقم الوحدة.
الصرف بشيكات أو حوالات فقط، وبوثيقة يوقعها المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني.
لا يجوز الحجز على مبالغ الحساب لمصلحة دائني المطور.
المصاريف الإدارية والتسويقية وغير الإنشائية لا تتجاوز 20% من قيمة الوحدة المبيعة، ومنها بنص اللائحة سداد قيمة الأرض ومبالغ التمويل. فاحسب ميزانية التسويق تحت هذا السقف.
بحسب صفحة البرنامج، تُحوَّل دفعات المشتري إلى حساب الضمان حسب نسبة الإنجاز الهندسية ووفق جدول الدفعات في العقد.

صفحة هبوط عقارية لمشروعك

المرجع: النظام نفسه، المواد 1 و9 و10 و11 و12؛ واللائحة التنفيذية، المواد 10 و14 و26 و29؛ وصفحة البرنامج وخبر 18 نوفمبر 2025. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

ما الذي يذكره جدول المخالفات؟

للعقوبة مساران. الأول إداري: لجنة تنظر في المخالفات ولها غرامة لا تتجاوز مليون ريال، ويجوز الاعتراض على قرارها أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يوماً من الإبلاغ به. وعقوباتها في جدول منشور من 25 بنداً، موجهة إلى المطور والمحاسب القانوني والمكتب الاستشاري دون الوسيط.

وينص الجدول على أن يتضمن قرار العقوبة مدة لتصحيح المخالفة بين 10 أيام و180 يوماً. مثال على البند 8: وحدة قيمتها 1,000,000 ريال استُلم عنها حجز يفوق 5%، فالغرامة في المرة الأولى 2% من قيمتها، أي 20,000 ريال. وهذه البنود الأقرب إلى البيع والتسويق، فراجع الجدول الأصلي قبل الاعتماد على رقم:

بنود من جدول المخالفات تمس البيع والتسويق (النسب غرامات)
البند والمخالفة	المرة الأولى	المرة الثانية	المرة الثالثة
6: إبرام عقد غير العقد النموذجي الذي أعدته الهيئة، أو تعديله دون موافقتها	الإنذار	5% من قيمة الوحدة، وبما لا يتجاوز 100,000 ريال	الشطب من سجل قيد المطورين، وعدم القيد مدة لا تتجاوز سنة
7: عدم الإفصاح عن حالة المشروع والمخططات المستقبلية له في ترخيص التسويق	الإنذار	2% من قيمة الوحدة، وبما لا يتجاوز 50,000 ريال	4% من قيمة الوحدة، وبما لا يتجاوز 100,000 ريال
8: استلام مبلغ حجز أكثر من 5% من قيمة الوحدة في ترخيص التسويق	2% من قيمة الوحدة، وبما لا يتجاوز 50,000 ريال	4% من قيمة الوحدة، وبما لا يتجاوز 100,000 ريال	الشطب من سجل قيد المطورين، وعدم القيد مدة لا تتجاوز سنة
17: تعديل المخططات التنفيذية المعتمدة دون موافقة الهيئة	2% من قيمة المشروع في دراسة الجدوى المعتمدة، وبما لا يتجاوز 300,000 ريال	4% من قيمة المشروع، وبما لا يتجاوز 500,000 ريال	الشطب من سجل قيد المطورين، وعدم القيد مدة لا تتجاوز 3 سنوات

المرجع: جدول مخالفات النظام ولائحته التنفيذية والعقوبات المقررة لها، البنود 6 و7 و8 و17؛ والنظام نفسه، المادة 21. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

ما الذي يحال إلى النيابة العامة؟

المسار الثاني جزائي. المادة 24 تعاقب بالسجن مدة لا تزيد على 5 سنوات، أو بغرامة لا تزيد على 10 ملايين ريال، أو بهما معاً، وتتولى النيابة العامة التحقيق والادعاء فيها أمام المحكمة المختصة.

وهذا المسار مطبّق. في 16 ديسمبر 2025 أعلنت الهيئة رصد 25 مطوراً في الرياض وجدة ومكة المكرمة باعوا وحدات على الخارطة واستلموا مبالغ دون تراخيص، وفي 26 ديسمبر أعلنت إحالة مطوري 14 مشروعاً إلى النيابة العامة.

ونص المادة يبدأ بعبارة «كل من»، فلا يقصر العقوبة على المطور. استشر مختصاً نظامياً في حالتك. ومن أفعالها ما قد يقع في عمل فريق المبيعات:

مزاولة نشاط البيع والتأجير على الخارطة، أو جمع مبالغ من مشترين أو مستأجرين، دون الحصول على ترخيص.
عرض أو إعلان بيع أو تأجير عقارات على الخارطة في مشروعات وهمية مع العلم بذلك.
تسلّم مبالغ لحجز أراضٍ أو وحدات بنية بيعها أو تأجيرها على الخارطة دون إيداعها في حساب الضمان.

المرجع: النظام نفسه، المادتان 24 و26؛ وخبرا الهيئة المنشوران في 16 و26 ديسمبر 2025. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

أين تقف إنشاء من هذا كله؟

إنشاء (Ensha) لا تصدر تراخيص، والترخيص وحساب الضمان يبقيان بينك وبين الهيئة والبنك. ما تقدمه بعد الترخيص: موقع باسم شركتك على دومين تملكه، وصفحة لكل مشروع ووحدة، واستقبال طلبات المهتمين ومتابعتها (CRM).

إدارة المشاريع والوحدات في إنشاء

برنامج إدارة مبيعات المشاريع العقارية

أسئلة شائعة

هل يحق للوسيط العقاري استلام مبلغ الحجز من المشتري؟

النصوص التي راجعناها لا تذكر استلام الوسيط للمبالغ. ما تذكره أن مبالغ الحجز تودع كلها في حساب الضمان، وأن المادة 24 تعاقب كل من تسلّم مبالغ حجز ولم يودعها فيه. فالأسلم أن يحوّلها المشتري إلى حساب الضمان مباشرة.

كم يستغرق إصدار ترخيص البيع على الخارطة في السعودية؟

يلزم النظام الجهة المختصة بالبت خلال 30 يوماً من استكمال المستندات. وفي نوفمبر 2025 أعلنت الهيئة أن الترخيص يصدر فوراً عند اكتمال المتطلبات.

ما مدة ضمانات الوحدة التي أذكرها للمشتري في مشروع على الخارطة؟

تذكر صفحة البرنامج مدتين: 10 سنوات من تاريخ تسليم الوحدة لضمان أعمال البناء من الأساسات والخرسانات والعزل، وسنة لضمان التركيبات الميكانيكية والكهربائية.

ماذا يدفع المطور إذا تأخر في تسليم الوحدة أو الأرض للمشتري؟

تلزمه اللائحة بتعويض إذا تأخر دون سبب خارج عن إرادته: في الأرض المطورة لا يقل عن 2% من قيمة البيع على أساس سنوي، وفي الوحدة لا يقل عن أجرة المثل من مقيم معتمد. فلا تكتب في الإعلان موعد تسليم غير موعد العقد.