تأهيل مطور عقاري في السعودية: الشروط والنقاط وطريقة التقديم

ما هو تأهيل مطور عقاري، ومن يحتاجه؟

الاسم النظامي للإجراء هو «القيد في سجل قيد المطورين». يعرّف النظام هذا السجل بأنه سجل تقيد فيه أسماء المطورين المؤهلين لتطوير وبيع وتأجير المشروعات العقارية. وصفحة برنامج البيع والتأجير على الخارطة (وافي) في موقع الهيئة تسميه «التأهيل»، وتصفه بأنه متطلب أساسي للحصول على الترخيص. واللائحة تسمّي مقدّم الطلب «طالب التأهيل»، فالمقصود واحد.

بنص المادة 3 من النظام، لا يحق لأي مطور عقاري مزاولة نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة إلا إذا كان مقيداً في هذا السجل، والمادة 6 تجعل طلب ترخيص المشروع بعد القيد. ويسري النظام على النشاط الذي تُسلَّم فيه مبالغ من المشترين أو المستأجرين أو الممولين.

والمطور في تعريف النظام شخص ذو صفة اعتبارية، ويجوز قيد الشخص الطبيعي (الفرد) عند الاقتضاء. وتذكر الصفحة فئتين أخريين تتقدمان بطلب التأهيل: الاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني، ولهما شروط اعتماد في المادتين 6 و7 من اللائحة.

تنبيه: للمساهمات العقارية مسار آخر. وصف خدمة «تأهيل مطور عقاري» في قائمة خدمات الهيئة يذكر المساهمات العقارية، والهيئة تدرج ضمن تشريعاتها «الضوابط المنظمة لتأهيل وتصنيف ممارسي نشاط المساهمات العقارية لعام 1445هـ». هذا المقال يخص البيع والتأجير على الخارطة فقط.

المرجع: نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، المواد 1 و2 و3 و6 و7، ولائحته التنفيذية، المواد 5 و6 و7، وصفحات البرنامج والخدمات الإلكترونية وقائمة التشريعات، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

شروط تأهيل الشركة: 35 نقطة من 100

تشترط المادة 3 من اللائحة التنفيذية لقيد الشخص الاعتباري سجلاً تجارياً ساري المفعول، و35 نقطة من 100 كحد أدنى وفق جدول المادة 5. وعند طلب ترخيص المشروع يشترط النظام أن يسمح السجل التجاري بمزاولة نشاط التطوير العقاري.

نقاط القوائم المالية بنسبة الالتزامات إلى الأصول: 20 نقطة إذا قلّت عن 20%، و15 بين 20% و80%، و10 بين 80% و100%، و5 إذا ساوت الأصول أو زادت.

والمشروعات المنفذة التي يقصدها الجدول: سكنية بحد أدنى 10 وحدات للمشروع الواحد، أو غير سكنية بمسطح بناء 2,000 متر مربع فأكثر، أو تطوير بنية تحتية بمساحة 50 ألف متر مربع فأكثر. والجدول يصف كل معيار بأنه إلزامي أو اختياري:

المرجع: اللائحة التنفيذية لنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، المادتان 3 و5، والنظام نفسه، المادة 6، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

هل يتأهل المطور الفرد؟ 35 نقطة من 55

نعم، استثناءً. المادة 7 من النظام تجيز قيد الشخص الطبيعي عند الاقتضاء، بضوابط تشمل سقفاً لحجم المشروع وعدداً محدداً من المشروعات سنوياً. وتحددها المادة 12 من اللائحة: مسطح بناء لا يتجاوز 5,000 متر مربع، ومدة تنفيذ لا تزيد على 3 سنوات، و3 مشروعات في السنة على الأكثر.

والقيد يحتاج 35 نقطة من 55 كحد أدنى. وبحساب أوزان الجدول، مجموع المعايير الثلاثة غير المشروعات 25 نقطة، فلا يبلغ الفرد الحد الأدنى من دون مشروع منفذ واحد على الأقل. والمعايير أربعة، يصفها الجدول كلها بأنها إلزامية:

• شهادة اجتياز البرنامج التدريبي المعتمد من المعهد العقاري (10 نقاط).
• مشروعات نفذها مع ما يثبت تنفيذها، 10 نقاط لكل مشروع خلال 10 سنوات ماضية (30 نقطة). السكني 3 وحدات على الأقل للمشروع، وغير السكني بمسطح بناء 1,000 متر مربع فأكثر، والبنية التحتية 50 ألف متر مربع فأكثر.
• شهادة سلامة السجل الائتماني للأفراد، لا يتجاوز تاريخ إصدارها شهرين من تاريخ تقديمها (10 نقاط).
• شهادة تسجيل في ضريبة القيمة المضافة للأفراد، سارية المفعول ومطابقة لرقم السجل المدني (5 نقاط).

المرجع: النظام نفسه، المادة 7، ولائحته التنفيذية، المواد 3 و5 و12، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

كم نقطة تحتاج بحسب حجم المشروع؟

الحد الأدنى للقيد 35 نقطة، لكن ترخيص المشروع قد يطلب أكثر. ويجوز للمطور أن يطلب رفع نقاط تقييمه في السجل إذا تغيرت قدراته بعد قيده.

وبحساب أوزان جدول الشركات: المعايير التي لا تتعلق بمشروعات سابقة مجموعها 60 نقطة، والمشروعات المنفذة ومنهجها 40 نقطة. والمادة 11 من اللائحة تربط نقاط المطور بمساحة المشروع:

• مشروع المطور الفرد: 35 نقطة فأكثر.
• مشروع شركة تقل مسطحات بنائه عن 15,000 متر مربع: 35 نقطة فأكثر.
• مشروع شركة تقل مسطحات بنائه عن 25,000 متر مربع: 45 نقطة فأكثر.
• مشروع شركة تزيد مسطحات بنائه عن 25,000 متر مربع: 55 نقطة فأكثر.

المرجع: اللائحة التنفيذية نفسها، المواد 3 و5 و11، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

أين وكيف تقدّم طلب تأهيل مطور عقاري؟

تذكر صفحة البرنامج أن المنصة تتيح للراغبين في مزاولة النشاط التقدم بطلبات التأهيل وإصدار التراخيص.

ما لم نجده في النصوص: خطوات الطلب داخل المنصة، ومدة البت فيه، ورسومه. اللائحة تنص على أن مجلس إدارة الهيئة يصدر جدولاً للمقابل المالي، ولم نجد الجدول نفسه. وخبر «الترخيص الفوري» الذي نشرته الهيئة في 18 نوفمبر 2025 يخص ترخيص مشاريع البيع على الخارطة، لا التأهيل. اسأل قبل أن تبني جدولك الزمني.

وهذا المسار كما تصفه النصوص:

• اقرأ متطلبات فئتك في قسم «التأهيل» من صفحة البرنامج، وفيه روابط لأربع فئات: منشأة، وفرد، واستشاري هندسي، ومحاسب قانوني.
• جهّز مستندات المعايير التي ستُحتسب لك، وانتبه إلى تاريخ شهادة السجل الائتماني: 3 أشهر للشركة وشهران للفرد.
• سجّل في منصة البيع على الخارطة وأنشئ حساباً، ثم قدّم طلب التأهيل منها. عنوانها كما في صفحة البرنامج: red.rega.gov.sa.
• بعد القيد قدّم طلب ترخيص المشروع العقاري. ولا يُعلن عن المشروع ولا تُقام له معارض قبل ترخيصه.
• راجع «الدليل الإجرائي لبيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة» الذي تنشره الهيئة (صدر في 1446/10/26هـ). لم ننقل منه في هذا المقال.

متى يجوز نشر صفحة مشروع على الخارطة؟

المرجع: صفحة برنامج البيع والتأجير على الخارطة، والنظام نفسه، المادتان 3 و6، ولائحته التنفيذية، المادتان 2 و48، وصفحة الدليل الإجرائي وخبر 18 نوفمبر 2025، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

شهادة تأهيل مطور عقاري: ماذا تثبت؟

تذكر الهيئة أن برنامج البيع والتأجير على الخارطة هو الجهة المخولة نظاماً بإصدار شهادات القيد في سجل المطورين العقاريين لشركات التطوير العقاري. وهي المقصودة بعبارة «شهادة مطور عقاري».

وتختلف عن شهادة اجتياز البرنامج التأهيلي. تلك شهادة تدريب، وهي معيار واحد من معايير التقييم: 3 نقاط للشركة، و10 نقاط للمطور الفرد.

وللتحقق من مطور، افتح قسم «الشركات المؤهلة» في صفحة البرنامج. تعرض القائمة لكل جهة حالتها وموقعها ورقم الرخصة ونوعها وتاريخ بداية شهادة التأهيل ونهايتها، وتُصفّى بحسب النوع: مطور المساهمات العقارية، ومطور البيع على الخارطة، والاستشاري الهندسي، والمحاسب القانوني.

أما مدة الشهادة فلم نجد لها نصاً في النظام ولا اللائحة. والقائمة تعرض مدداً مختلفة: شهادة من 8 أكتوبر 2024 إلى 8 أكتوبر 2026، وأخرى من اليوم نفسه إلى 8 أكتوبر 2027.

المرجع: صفحة برنامج البيع والتأجير على الخارطة، واللائحة التنفيذية نفسها، المادة 5، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

متى يُعلَّق القيد أو يُشطب؟

بحسب المادة 3 من اللائحة، يُعلَّق قيد المطور إذا فقد الحد الأدنى من معايير التقييم، ويُعطى مهلة تصحيحية مدتها 3 أشهر، ويُشطب إذا لم يصحح وضعه خلالها. ولا يؤثر ذلك في المشروعات التي صدرت لها تراخيص. والمادة 25 من النظام تضيف أربع حالات:

• يجوز الشطب إذا لم يباشر المطور الأعمال الإنشائية بعد 6 أشهر من حصوله على الترخيص، دون عذر مقبول.
• يجوز الشطب إذا تكرر منه تأخير أو تعثر في إنجاز عدد من المشروعات، أو ثبت إخلاله بجودة تنفيذها بما يضر المشترين أو المستأجرين.
• يُشطب القيد إذا أشهر المطور إفلاسه.
• يُشطب القيد إذا عوقب لمخالفة جسيمة خلال تنفيذه للمشروع. ومن المخالفات الجسيمة في المادة 43 من اللائحة الأفعال الواردة في المادة 24 من النظام، ومنها مزاولة النشاط دون ترخيص.

المرجع: النظام نفسه، المادتان 24 و25، ولائحته التنفيذية، المادتان 3 و43، من موقع الهيئة العامة للعقار. تاريخ الاطلاع: 17 سبتمبر 2026.

بعد الترخيص: صفحة المشروع وطلبات العملاء

التأهيل والترخيص يصدران عن الهيئة العامة للعقار. إنشاء (Ensha) ليست قناة لهما، ولا تصدر تراخيص ولا شهادات. دورها بعد ترخيص المشروع: موقع باسم شركتك، وصفحة لكل مشروع ووحدة، واستقبال طلبات المهتمين ومتابعتها (CRM)، وربط دومين تملكه الشركة.

إدارة المشاريع والوحدات في إنشاء

برنامج إدارة مبيعات المشاريع العقارية